문: 임대용 주택을 처분하고자 한다. 구매자도 나타났고 계약을 앞두고 있는데 세금이 많이 나온다고 해서 망설이고 있다. 왜 그런지 또한 세금을 줄이거나 피해갈 수 있는 방법은 없는지 알고 싶다.

답: 임대용 주택이나 상업용 건물에 투자를 할때 주어지는 세제혜택에 감가상각 (Depreciation)이라는 것이 있다. 감가상각은 어떤  유형자산을 사업목적으로 사용할때 시간의 흐름에 따라 마모가 되고 그 결과 자산의 값어치가 떨어진다는 의미다. 세법에서는 그 밸류 (Value)가 떨어지는 만큼 비용처리를 허용하기 때문에 과세 소득 (Taxable Income)을 줄일 수 있게되고 그에 따라서 세금이 줄어드는 절세의 효과가 상당하다.

 그와는 반대로, 그 부동산이나 사업용 자산을 팔고자 할 때는 감가상각이 불리하게 작용한다. 사업 혹은 투자 목적으로 일년이상 소유했던 자산을 팔면서 남긴 이익에 대한 과세세율은 0%이거나 아니면 15%인 경우가 대부분이며 최대 20% 세율이 적용되기 때문에 일반소득에 비해 세법상 유리하다. 그러나 그동안 감가상각을 통해서 비용처리를 한 부분에 대해서는 더 높은 세율이 적용될 수 있을 뿐만아니라 그동안의 감사상각이 양도소득을 오히려 높이는 역할을 하게되기 때문에 예상치 못한 세금이 발생할 수 있다.

 예를 들면 A라는 사람이 10년 전에 임대용 주택을 20만달러에 구입했다고 하자. 그동안 감가상각으로 5만달러를 소득에서 공제하였고 2016년에 30만달러에 팔았다면 양도차액인 10만달러의 이익에 대해서만 세금을 내면 된다고 생각하기 쉽다. 그러나, 이 경우 그동안 사용했던 감가상각 5만불을 포함해서 총 15만달러가 과세대상 소득으로 간주되며 그 5만달러에는 더 높은 세율이 적용될 수 도 있다.

 투자 목적의 부동산을 처분하면서 세금을 줄이거나 피해가는 방법으로 가장 널리 사용되는 방법이 연방세법 (IRC) Section 1031규정을 적용하는 방법이다. 1031 익스체인지 (Exchange)라고도 불리는데,  상업용이나 투자용 부동산의 판매를 통해 발생한 판매대금 전액을 또 다른 부동산에 재투자할 경우 양도 소득세를 한 푼도 내지 않아도 된다는 규정이다. 부동산 뿐만아니라 사업체나 사업체의 자산매각 시에도 이 규정을 적용할 수 있다. 다만 이 방법은 세금이 면제 된다는 의미가 아니라 재투자한 부동산을 다시 처분할때 까지 세금이 연기 된다는 의미이지만,  1031 Exchange를 횟수에 제한없이 계속해서 적용할 수 있기 때문에 세금을 무한정 연기할 수 있다는 장점이 있다. 또한, 오바마캐어가 시작되면서 새롭게 부과되기 시작한 3.8%의 투자소득세 또한 연기가 되니 장점이 한 가지 더 늘었다 하겠다.

이 규정을 적용해서 세금을 연기하기 위해서는 정해진 시간 안에 재투자를 끝내야 한다. 먼저, 처분하는 부동산의 판매 날짜로부터 45일 안에 재투자할 부동산을 결정해서 서류를 작성하고 통보해야 한다. 이후 역시 판매한 날로부터180일 안에 재투자용 부동산의 구입을 끝내야 하며 판매자금이 에스크로나 신탁을 통해서 관리되어져야 한다. 몇가지 제약이 추가로 존재하는데 가장 중요한 것은 비슷한 종류의 자산형태가 교환되어야 한다는 것이다. 쉬운 예를 든다면 부동산을 팔고 동산을 구입할 수 없다는 것이다. 해외 부동산을 구입할 수도 없으며 사업 및 투자 목적이 아닌 개인자산은 해당되지 않는다.

 처분한 부동산보다 재투자한 부동산의 가격이 낮아서 판매대금 전액을 재투자 하지 못하는 경우라도 이 방법을 사용할 수 있다. 부족분에 대해서만 양도소득세를 납부하면 되기 때문이다. 세금을 납부하지는 않더라도 1031 Exchange를 적용한다는 사실을 양식 8824를 통해서 그 내역을 반듯이 신고해야 한다.