뉴저지 임대인-임차인 101 시리즈- 두번째 (임대차 계약서)

뉴저지 임대인-임차인 101 시리즈- 두번째 (임대차 계약서)

안녕하세요 송동호 로펌입니다. 늦게 찾아온 봄과 함께 본격적인 이사철이 시작되었습니다. 이에 이번달에는 ‘뉴저지 임대인-임차인101’ 시리즈에서는 주거 임대 계약시에 고려하셔야 하는 주요 내용들에 대하여 다루어 보겠습니다.

여러 임대 공간들을 둘러보고 마침내 마음에 드는 아파트를 찾으면 건물주가 임대차 계약서 (Lease agreement)를 보내옵니다. 영어로 작성되었다는 사실만으로도 어렵게 느껴지는데 특히나 법률용어들로 빽빽한 수십장의 임대차 계약서를 받고 나면 검토할 엄두가 나지 않아서 간단하게 임대 기간, 임대비, 보증금 등에 대한 주요 사항만 확인하고 마지막 장에 서명을 한 경험이 있으실 것입니다. 오늘은 이 복잡한 임대차 계약서에 포함되어야 하는 주요 사항에 대해 다루어 보도록 하겠습니다.

먼저 각 임대차 계약서에는 임대 기간, 임대비와 보증금의 액수와 지불 방법에 대한 내용이 표기되어 있습니다. 일반적으로 주거 공간의 임대기간은 대부분 1개월, 6개월, 1년입니다. 만약 임대 기간이 정해져 있지 않고 매달 임대비를 내는 경우에는 월별 임대(“month-to-month tenancy”)인 것으로 간주되는 경우도 있습니다. 임대비와 보증금 지불 시에는 체크나 머니오더 등을 사용하여 기록을 가지고 있는 것이 좋으며 현금으로 지불하는 경우에는 영수증을 받아 보관하시는 것이 중요합니다. 임대 기간동안 임대비를 늦게 내는 경우에는 건물주가 연체로를 부가할 수 있으나 세입자가 소셜 시큐리티소득, 웰페어 등 특정 정부 보조금을 받는 경우에는 법적으로 주말, 공휴일을 제외하고 5일간 기다려 주도록 되어 있습니다.

입주 세대가 많은 아파트나 콘도의 경우에는 그 외에도 건물주의 규칙 및 규정 (“Rules and Regulations”)을 지키도록 요구하는 내용이 포함되어 있기도 합니다. 예를 들어 유닛내 세탁기 사용 가능 여부, 애완동물을 사육시 주의 사항, 쓰레기 처리, 소음 방지, 공동 구역 사용 등에 대한 규정이 그러한 경우 입니다. 콘도를 임대하는 경우에는 건물주의 개별 규정 외에도 전체 콘도 협회의 규정을 준수하도록 하는 조항이 일반적이니 이에 대한 사전 이해가 필요합니다.

임대를 해서 살다보면 크고 작은 수리나 정비가 필요한 경우가 있습니다. 이러한 경우에 대해서 건물주에게 문제가 발생했음을 알리고 수리를 요청할 수 있는 범위와 절차, 기간 등에 대한 내용이 임대차 계약서에 포함되어있으므로 꼼꼼히 확인하는 것 또한 중요합니다. 보통 임대차 계약서에는 “Covenant of quite enjoyment”, 즉 세입자가 방해받지 않고 임대한 공간을 독점적으로 사용할 수 있는 권리/약속이 있기 때문에 보통 건물주가 사전 통지없이 함부로 드나들 수 없게 되어 있습니다. 또한 3개 유닛 이상의 건물이나 아파트의 경우에는 수리 또는 정비를 할 경우 적어도 하루 이상의 기간동안 사전 통지를 하도록하는 법이 있습니다. 물론 긴급상황은 예외가 될 수 있으며, 만약 위와 같은 세입자의 권리가 지켜지지 않으면 민형사적인 법적진행이 가능할 수 있습니다.

다른 중요한 조항은 임대 재계약 또는 조기종료와 관련한 내용의 포함 여부입니다. 장기간 임대를 고려하거나 임대기간 후의 급격한 임대비 인상에 대한 우려가 있을시 재계약에 관한 내용을 포함하는 것이 가능합니다. 또는 반대로 계약기간 동안 이주, 결혼, 내 집 마련 등의 이유로 조기종료 할 가능성이 있을 때를 대비하여 관련 조항에 대해 사전 협상을 통해 명시하는 것을 권해드립니다.

보통 큰 규모 아파트나 빌딩의 유닛을 임대할 때에는 임대차 계약서상에 원하는 조항을 넣거나 변경하는 것이 불가능하다고 생각하지만, 실제로 건물주가 융통성있게 받아드리는 경우가 있으니 임대차 계약서를 검토하고 필요한 내용에 대해 상의하는 것도 한 방법이겠습니다. 다음 시간에는 또 다른 유용한 임대인-임차인101시리즈로 찾아뵙겠습니다.

임대인-임차인 관계법 관련 추가 문의사항이 있으시거나, 독자 분들께서 알고 싶으신 법률이 있으면 주저 마시고 mail@songlawfirm.com로 문의해주세요. 다음에 쓸 칼럼에 반영하겠습니다. 또한 기존 칼럼은 www.songlawfirm.com 의 소식&자료란에서 확인 가능합니다.

송동호 변호사

Dongho Song, Esq.

Dongho Song, Esq. is the managing partner of Song Law Firm. He studied
political science at the State University of New York, Buffalo, from which
he graduated with honors. He then went on to receive his Juris Doctor degree
from California Western School of Law, focusing on international law,
commercial law, and immigration law. Before being admitted to practice,
he served as the CEO of the International Trading Group, Inc.
He has a tremendous network and significant experience in the area of
international business. Given his expertise in international
business and commercial issues, combined with experience in immigration
and international law, he now manages the New Jersey, New York,
and Seoul offices of Song Law Firm.