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송동호 변호사 법률상담

[부동산법] 보유중인 부동산을 증축하여 용도변경을 하고자 하는데 고려해야 하는 점이 무엇인가요?

작성자: 송동호 변호사

작성자정보

조회: 4801 등록일: 2015-06-19

<p> </p>
<p> <font color="#000000" face="Times New Roman" size="3">

</font></p><p style="margin: 0cm 0cm 0pt; line-height: 200%;"><span lang="EN-US" style='line-height: 200%; font-family: "맑은 고딕"; font-size: 11pt; mso-bidi-font-family: Batang; mso-fareast-language: KO;'><font color="#000000" size="4"><strong>[</strong></font></span><span style='line-height: 200%; font-family: "맑은 고딕"; font-size: 11pt; mso-bidi-font-family: Batang; mso-fareast-language: KO;'><strong><font size="4"><font color="#000000">부동산법</font><span lang="EN-US"><font color="#000000">] </font></span><font color="#000000">보유중인 부동산을 증축하여 용도변경을 하고자 하는데 고려해야 하는 점이 무엇인가요</font></font></strong><span lang="EN-US"><font color="#000000"><strong><font size="4">?</font></strong> </font></span></span></p><p><font color="#000000" face="Times New Roman" size="3">

</font></p><p style="margin: 0cm 0cm 0pt; line-height: 200%;"><span lang="EN-US" style='line-height: 200%; font-family: "맑은 고딕"; font-size: 11pt; mso-bidi-font-family: Batang; mso-fareast-language: KO;'><font color="#000000"> </font></span></p><p><font color="#000000" face="Times New Roman" size="3">

</font></p><p style="margin: 0cm 0cm 0pt; line-height: 200%;"><span lang="EN-US" style='line-height: 200%; font-family: "맑은 고딕"; font-size: 11pt; mso-bidi-font-family: Batang; mso-fareast-language: KO;'><font color="#000000"> </font></span></p><p><font color="#000000" face="Times New Roman" size="3">

</font></p><p style="margin: 0cm 0cm 0pt; line-height: 200%;"><span style='line-height: 200%; font-family: "맑은 고딕"; font-size: 11pt; mso-bidi-font-family: Batang; mso-fareast-language: KO;'><font color="#000000">안녕하세요 </font><font color="#000000">송동호 종합로펌입니다</font><span lang="EN-US"><font color="#000000">.</font><span style="mso-spacerun: yes;"><font color="#000000">  </font></span></span><font color="#000000">소유하고 있는 부동산의 가치를 높이기 위해 증축을 하거나 용도 변경을
하는 것은 좋은 방안이 될 것입니다</font><font color="#000000"><span lang="EN-US">. </span></font><span style="color: black; mso-themecolor: text1;">저희 로펌을 찾아 오시는 고객분들 중에서도 관련 규정과 법에 대해 상담을 하고자 찾아오시는 분들이 상당합니다<span lang="EN-US">. </span></span><font color="#000000">이에 오늘의 칼럼에서 부동산 법 중에서도 중요한 분야이지만 일반적으로 잘 알려져 있지 않은 지대설정법</font><span lang="EN-US"><font color="#000000">(Zoning)</font></span><font color="#000000">관련 분야에 대해서 다루어 보고자 합니다</font><span lang="EN-US"><font color="#000000">.</font><span style="mso-spacerun: yes;"><font color="#000000">  </font></span></span><font color="#000000">아무래도 지대설정법이라는 단어보다는 </font><span lang="EN-US"><font color="#000000">“Zoning”</font></span><font color="#000000">이친숙하실
것 같아 본 컬럼에서는 </font><span lang="EN-US"><font color="#000000">Zoning</font></span><font color="#000000">이라는 단어를 그대로 쓰도록</font><a name="_GoBack"></a><font color="#000000">
하겠습니다</font><span lang="EN-US"><font color="#000000">.</font></span></span></p><p><font color="#000000" face="Times New Roman" size="3">

</font></p><p style="margin: 0cm 0cm 0pt; line-height: 200%;"><span lang="EN-US" style='line-height: 200%; font-family: "맑은 고딕"; font-size: 11pt; mso-bidi-font-family: Batang; mso-fareast-language: KO;'><font color="#000000"> </font></span></p><p><font color="#000000" face="Times New Roman" size="3">

</font></p><p style="margin: 0cm 0cm 0pt; line-height: 200%;"><span style='line-height: 200%; font-family: "맑은 고딕"; font-size: 11pt; mso-bidi-font-family: Batang; mso-fareast-language: KO;'><font color="#000000">거주 용도로 지정된 지역에 재산 가치 상승을 위해 상가를 짓고자 한다거나 건물 높이나 구조의 변경을 하고자 하는 경우</font><span lang="EN-US"><font color="#000000">, </font></span><font color="#000000">지역의</font><span lang="EN-US"><font color="#000000"> Zoning</font></span><font color="#000000">관련 규정에 부합하지 않으면 법적으로 제약을 받게
됩니다</font><span lang="EN-US"><font color="#000000">. Zoning</font></span><font color="#000000">관련 문의를 하시는 분들 중 대다수는 문제 발생 전에는 </font><span lang="EN-US"><font color="#000000">zoning</font></span><font color="#000000">이라는 것이 있는지도 몰랐다고들 말씀하십니다</font><span lang="EN-US"><font color="#000000">. </font></span><font color="#000000">하지만</font><span lang="EN-US"><font color="#000000">, </font></span><font color="#000000">개조 공사 허가</font><span lang="EN-US"><font color="#000000">(permit)</font></span><font color="#000000">를 요청했다가 거절된다든지 건물의 용도
변경을 하려고 했다가 제제를 받고 나서야 </font><span lang="EN-US"><font color="#000000">zoning</font></span><font color="#000000">에 대해 알게 되는 경우가 대부분입니다</font><span lang="EN-US"><font color="#000000">. </font></span><font color="#000000">하지만</font><span lang="EN-US"><font color="#000000">, </font></span><font color="#000000">막상 해결하려고 하면 시간이 많이 걸리고 카운티마다 다른
기준과 절차가 적용되는데다가 상권 사이의 알력이나 지역 주민간 이익 충돌 등 정치적 측면까지 영향을 받기 때문에 간단하지 않은 분야입니다</font><span lang="EN-US"><font color="#000000">. </font></span></span></p><p><font color="#000000" face="Times New Roman" size="3">

</font></p><p style="margin: 0cm 0cm 0pt; line-height: 200%;"><span lang="EN-US" style='line-height: 200%; font-family: "맑은 고딕"; font-size: 11pt; mso-bidi-font-family: Batang; mso-fareast-language: KO;'><font color="#000000"> </font></span></p><p><font color="#000000" face="Times New Roman" size="3">

</font></p><p style="margin: 0cm 0cm 0pt; line-height: 200%;"><span lang="EN-US" style='line-height: 200%; font-family: "맑은 고딕"; font-size: 11pt; mso-bidi-font-family: Batang; mso-fareast-language: KO;'><font color="#000000">Zoning</font></span><span style='line-height: 200%; font-family: "맑은 고딕"; font-size: 11pt; mso-bidi-font-family: Batang; mso-fareast-language: KO;'><font color="#000000">은
해당 지역의 </font><span lang="EN-US"><font color="#000000">Municipal Land Use Law</font></span><font color="#000000">에 따라 결정됩니다</font><span lang="EN-US"><font color="#000000">. </font></span><font color="#000000">지정되어 있는 지대 용도의 변경을 원할 때에는 지대 변경 심의 절차를 거치게 되는데 이러한 절차는 각 지역의
</font><span lang="EN-US"><font color="#000000">Zoning Board</font></span><font color="#000000">가 관장합니다</font><span lang="EN-US"><font color="#000000">. Zoning Board</font></span><font color="#000000">는
한 달에 한 번 정도 정기적으로 회의를 하게 되며 변경을 원하는 신청자는 이 </font><span lang="EN-US"><font color="#000000">Board</font></span><font color="#000000">에 지대 변경
심의 신청서를 제출하여 심사를 받습니다</font><span lang="EN-US"><font color="#000000">.</font></span></span></p><p><font color="#000000" face="Times New Roman" size="3">

</font></p><p style="margin: 0cm 0cm 0pt; line-height: 200%;"><span lang="EN-US" style='line-height: 200%; font-family: "맑은 고딕"; font-size: 11pt; mso-bidi-font-family: Batang; mso-fareast-language: KO;'><font color="#000000"> </font></span></p><p><font color="#000000" face="Times New Roman" size="3">

</font></p><p style="margin: 0cm 0cm 0pt; line-height: 200%;"><span style='line-height: 200%; font-family: "맑은 고딕"; font-size: 11pt; mso-bidi-font-family: Batang; mso-fareast-language: KO;'><font color="#000000">신청서에는 왜 기존 </font><span lang="EN-US"><font color="#000000">zoning</font></span><font color="#000000">에 대한 변경이 필요한지</font><span lang="EN-US"><font color="#000000">, </font></span><font color="#000000">어떤
식으로 변경하기를 원하는지부터 시작하여 공사를 한다면 공사 계획에 대한 세부내용과 </font><span lang="EN-US"><font color="#000000">zoning</font></span><font color="#000000">변경이
이웃에 피해를 주지 않을 것이라는 설득력 있는 서류들이 포함되어야 합니다</font><span lang="EN-US"><font color="#000000">. </font></span><font color="#000000">또한</font><span lang="EN-US"><font color="#000000">, </font></span><font color="#000000">포함되는 지도의 축척이나 포함되어야 하는 내용들이 법적으로 세세하게 정해져 있어서 신청서 준비 시 이러한 내용에
대한 확인도 필요합니다</font><span lang="EN-US"><font color="#000000">. </font></span><font color="#000000">변호사 없이 개인 자격으로 신청을 하는 경우</font><span lang="EN-US"><font color="#000000">,
</font></span><font color="#000000">이러한 서류들이 조건에 맞지 않거나</font><span lang="EN-US"><font color="#000000"> Board</font></span><font color="#000000">를 설득할 만큼의 충분한 내용이 포함되지 않아
신청이 거절되는 경우가 태반입니다</font><span lang="EN-US"><font color="#000000">. </font></span><font color="#000000">거절된 신청 건들은 모두 기록으로 남으며 매 신청마다 들어가는 비용도
만만치 않아서 일반적으로 변호사들이나 심사위원들은 재신청 보다는 한번에 승인될 수 있도록 준비하는 것을 권합니다</font><span lang="EN-US"><font color="#000000">.</font></span></span></p><p><font color="#000000" face="Times New Roman" size="3">

</font></p><p style="margin: 0cm 0cm 0pt; line-height: 200%;"><span lang="EN-US" style='line-height: 200%; font-family: "맑은 고딕"; font-size: 11pt; mso-bidi-font-family: Batang; mso-fareast-language: KO;'><font color="#000000"> </font></span></p><p><font color="#000000" face="Times New Roman" size="3">

</font></p><p style="margin: 0cm 0cm 0pt; line-height: 200%;"><span style='line-height: 200%; font-family: "맑은 고딕"; font-size: 11pt; mso-bidi-font-family: Batang; mso-fareast-language: KO;'><font color="#000000">신청서가 접수되면 </font><span lang="EN-US"><font color="#000000">Board</font></span><font color="#000000">는 우선 신청서가 법적으로 필요한 요건을 다 갖추었는지에 대한 심사를
합니다</font><span lang="EN-US"><font color="#000000">. </font></span><font color="#000000">이러한 기본 심사는 카운티마다 다르지만 약</font><span lang="EN-US"><font color="#000000"> 1</font></span><font color="#000000">달에서</font><span lang="EN-US"><font color="#000000"> 2</font></span><font color="#000000">달 정도 걸립니다</font><span lang="EN-US"><font color="#000000">. </font></span><font color="#000000">기본 조건이 갖추어 졌다고 판단되면 심의 날짜</font><span lang="EN-US"><font color="#000000"> (hearing date)</font></span><font color="#000000">가 정해집니다</font><span lang="EN-US"><font color="#000000">. </font></span><font color="#000000">심의 날짜가 정해지면 신청자는
</font><span lang="EN-US"><font color="#000000">zoning</font></span><font color="#000000">변경에 따라 영향을 받을 수 있는 모든 사람들에게 심의 날짜와 심사 내용에 대해 통보를 해야
합니다</font><span lang="EN-US"><font color="#000000">. </font></span></span></p><p><font color="#000000" face="Times New Roman" size="3">

</font></p><p style="margin: 0cm 0cm 0pt; line-height: 200%;"><span lang="EN-US" style='line-height: 200%; font-family: "맑은 고딕"; font-size: 11pt; mso-bidi-font-family: Batang; mso-fareast-language: KO;'><font color="#000000"> </font></span></p><p><font color="#000000" face="Times New Roman" size="3">

</font></p><p style="margin: 0cm 0cm 0pt; line-height: 200%;"><span style='line-height: 200%; font-family: "맑은 고딕"; font-size: 11pt; mso-bidi-font-family: Batang; mso-fareast-language: KO;'><font color="#000000">심의 자체는 재판이나 여타 다른 법적 심의에 비해서는 자유로운 편이지만 </font><span lang="EN-US"><font color="#000000">Board</font></span><font color="#000000">를 설득을 할
의무와 증거 제시의 책임</font><span lang="EN-US"><font color="#000000"> (Burden of proof)</font></span><font color="#000000">은</font><span lang="EN-US"><font color="#000000">
Zoning</font></span><font color="#000000">변경을 신청한 신청자에게 있습니다</font><span lang="EN-US"><font color="#000000">. Board</font></span><font color="#000000">가 변경을 허용하기 위해서는 매우
높은 수준의 설득력을 요구합니다</font><span lang="EN-US"><font color="#000000">. </font></span><font color="#000000">예를 들어</font><span lang="EN-US"><font color="#000000">, Zoning</font></span><font color="#000000">의
변경이 공익에 해를 끼쳐서는 안되며 전체 지역의 기존</font><span lang="EN-US"><font color="#000000"> Zoning</font></span><font color="#000000">설정 목적이나 구성에 의도하지 않은
영향을 주어서도 안됩니다</font><span lang="EN-US"><font color="#000000">. </font></span><font color="#000000">따라서</font><span lang="EN-US"><font color="#000000">, </font></span><font color="#000000">심의가 형식적인 면에서는
자유롭지만 재판 못지 않게 세심한 준비가 필요하다고 할 수 있습니다</font><span lang="EN-US"><font color="#000000">.</font><span style="mso-spacerun: yes;"><font color="#000000">  </font></span></span></span></p><p><font color="#000000" face="Times New Roman" size="3">

</font></p><p style="margin: 0cm 0cm 0pt; line-height: 200%;"><span lang="EN-US" style='line-height: 200%; font-family: "맑은 고딕"; font-size: 11pt; mso-bidi-font-family: Batang; mso-fareast-language: KO;'><font color="#000000"> </font></span></p><p><font color="#000000" face="Times New Roman" size="3">

</font></p><p style="margin: 0cm 0cm 0pt; line-height: 200%;"><span style='line-height: 200%; font-family: "맑은 고딕"; font-size: 11pt; mso-bidi-font-family: Batang; mso-fareast-language: KO;'><font color="#000000">회사가</font><span lang="EN-US"><font color="#000000"> zoning</font></span><font color="#000000">변경을 신청할 때에는 대부분의 카운티에서 변호사 선임을 필수로 하고 있습니다</font><span lang="EN-US"><font color="#000000">. </font></span><font color="#000000">반면</font><span lang="EN-US"><font color="#000000">, </font></span><font color="#000000">개인이 하는 경우에는 카운티에서 변호사 선임을 필수로 하고
있지는 않지만 변경 자체가 쉽지 않고 절차가 복잡하여 선임을 권장하고 있습니다</font><span lang="EN-US"><font color="#000000">. </font></span></span></p><p><font color="#000000" face="Times New Roman" size="3">

</font></p><p style="margin: 0cm 0cm 0pt; line-height: 200%;"><span lang="EN-US" style='line-height: 200%; font-family: "맑은 고딕"; font-size: 11pt; mso-bidi-font-family: Batang; mso-fareast-language: KO;'><font color="#000000"> </font></span></p><p><font color="#000000" face="Times New Roman" size="3">

</font></p><p style="margin: 0cm 0cm 0pt; line-height: 200%;"><span lang="EN-US" style='line-height: 200%; font-family: "맑은 고딕"; font-size: 11pt; mso-bidi-font-family: Batang; mso-fareast-language: KO;'><font color="#000000">Zoning </font></span><span style='line-height: 200%; font-family: "맑은 고딕"; font-size: 11pt; mso-bidi-font-family: Batang; mso-fareast-language: KO;'><font color="#000000">문제가 발생했을 때 많은 경우 이미 많은 비용 지출이 발생하였거나 공사 관련 계약을 이미 맺어 계약 파기에 따른 경제적 피해를 보시는 분들이
많습니다</font><span lang="EN-US"><font color="#000000">. </font></span><font color="#000000">따라서</font><span lang="EN-US"><font color="#000000">, </font></span><font color="#000000">자신이 소유한 부동산이라도 공사를 하기
전에</font><span lang="EN-US"><font color="#000000"> zoning </font></span><font color="#000000">규정을 살펴보고 미리 해결하는 지혜가 필요합니다</font><span lang="EN-US"><font color="#000000">.</font></span></span></p><p><font color="#000000" face="Times New Roman" size="3">

</font></p><p style="margin: 0cm 0cm 0pt; line-height: 200%;"><span lang="EN-US" style='line-height: 200%; font-family: "맑은 고딕"; font-size: 11pt; mso-bidi-font-family: Batang; mso-fareast-language: KO;'><font color="#000000"> </font></span></p><p><font color="#000000" face="Times New Roman" size="3">

</font></p><p style="margin: 0cm 0cm 0pt; line-height: 200%;"><span lang="EN-US" style='line-height: 200%; font-family: "맑은 고딕"; font-size: 11pt; mso-bidi-font-family: Batang; mso-fareast-language: KO;'><font color="#000000">Zoning</font></span><span style='line-height: 200%; font-family: "맑은 고딕"; font-size: 11pt; mso-bidi-font-family: Batang; mso-fareast-language: KO;'><font color="#000000">관련
문의사항이 있으시면 언제든 </font></span><span lang="EN-US" style='line-height: 200%; font-family: "맑은 고딕"; font-size: 11pt;'><a href="mailto:mail@songlawfirm.com"><span style="mso-bidi-font-family: Batang; mso-fareast-language: KO;"><font color="#0a0a0a">mail@songlawfirm.com</font></span></a></span><span style='line-height: 200%; font-family: "맑은 고딕"; font-size: 11pt; mso-bidi-font-family: Batang; mso-fareast-language: KO;'><font color="#000000">으로 문의해 주시기 바랍니다</font><span lang="EN-US"><font color="#000000">. </font></span><font color="#000000">다음 컬럼에
반영토록 하겠습니다</font><span lang="EN-US"><font color="#000000">.</font></span></span></p><p><font color="#000000" face="Times New Roman" size="3">

</font></p><p style="margin: 0cm 0cm 0pt; line-height: 200%;"><span lang="EN-US" style='line-height: 200%; font-family: "맑은 고딕"; font-size: 11pt; mso-bidi-font-family: Batang; mso-fareast-language: KO;'><font color="#000000"> </font></span></p>
<p> </p>
<table width="100" align="left" class="left" id="community_image"><tbody><tr><td><img width="100" align="absmiddle" src="/rankup_module/rankup_board/attach/songlaw/14292995546843.jpg"></td></tr></tbody></table><p><br></p><p><br></p><p><br></p><p><br></p><p><br></p><p> </p><p> </p><p class="MsoNormal" style="margin: 0in 0in 0pt;"><font color="#000000"><font face="돋움"><span style="font-size: 11pt;"><span lang="KO"></span></span></font></font></p><p class="MsoNormal" style="margin: 0in 0in 0pt;"><font color="#000000"><font face="돋움"><span style="font-size: 11pt;"><span lang="KO"><strong>송동호 변호사</strong></span></span></font></font></p><p class="MsoNormal" style="margin: 0in 0in 0pt;"><font color="#000000"><font face="돋움"><span style="font-size: 11pt;"><span lang="KO">Dongho Song, Esq.</span></span></font></font></p>
<p class="MsoNormal" style="margin: 0in 0in 0pt;"><font color="#000000"><font face="돋움"><span style="font-size: 11pt;"><span lang="KO"></span></span></font></font> </p>
<p class="MsoNormal" style="margin: 0in 0in 0pt;"><font color="#000000"><font face="돋움"><span style="font-size: 11pt;"><span lang="KO"></span></span></font></font></p>
<p class="MsoNormal" style="margin: 0in 0in 0pt;"><font color="#000000"><font face="돋움"><span style="font-size: 11pt;"><span lang="KO"></span></span></font></font></p>
<p class="MsoNormal" style="margin: 0in 0in 0pt;"><font color="#000000"><font face="돋움" size="1"><span style="font-size: 11pt;"><span lang="KO"><font size="2">Dongho Song, Esq. is the managing partner of Song Law Firm. He studied <br>political science at the State University of New York, Buffalo, from which <br>he graduated with honors. He then went on to receive his Juris Doctor degree <br>from California Western School of Law, focusing on international law, <br>commercial law, and immigration law. Before being admitted to practice, <br>he served as the CEO of the International Trading Group, Inc. <br>He has a tremendous network and significant experience in the area of <br>international business. Given his expertise in international <br>business and commercial issues, combined with experience in immigration <br>and international law, he now manages the New Jersey, New York, <br>and Seoul offices of Song Law Firm.</font></span></span></font></font></p>
<p class="MsoNormal" style="margin: 0in 0in 0pt;"><font color="#000000"><font face="돋움" size="2"><span style="font-size: 11pt;"><span lang="KO"></span></span></font></font> </p>
<p class="MsoNormal" style="margin: 0in 0in 0pt;"><font color="#000000"><font face="돋움" size="1"><span style="font-size: 11pt;"><span lang="KO"></span></span></font></font></p>
<p class="MsoNormal" style="margin: 0in 0in 0pt;"><font face="돋움"><span style="font-size: 11pt;"><span lang="KO"><a href="http://www.web/"><font color="#ff6600" size="2">Web</font></a><font color="#ff6600" size="2">: </font><a href="http://www.songlawfirm.com/"><font color="#ff6600" size="2">www.songlawfirm.com</font></a><font color="#ff6600" size="2"> <br>Tel : 201-461-0031 이메일:  <a href="mailto:mail@songlawfirm.com">mail@songlawfirm.com</a></font></span></span></font></p>
<p class="MsoNormal" style="margin: 0in 0in 0pt;"><font color="#ff6600" face="돋움" size="2"><span style="font-size: 11pt;"><span lang="KO"></span></span></font> </p>
<p class="MsoNormal" style="margin: 0in 0in 0pt;"><font color="#ff6600" face="돋움" size="2"><span style="font-size: 11pt;"><span lang="KO"></span></span></font> </p>
<p class="MsoNormal" style="margin: 0in 0in 0pt;"><font color="#ff6600" face="돋움" size="2"><span style="font-size: 11pt;"><span lang="KO"></span></span></font> </p>
<p class="MsoNormal" style="margin: 0in 0in 0pt;"><font color="#000000"><font face="돋움"><span style="font-size: 11pt;"><span lang="KO"></span></span></font></font></p>
<p class="MsoNormal" style="margin: 0in 0in 0pt;"><font color="#000000"><font face="돋움"><span style="font-size: 11pt;"><span lang="KO"></span></span></font></font></p>
<p></p><font color="#000000"><font face="돋움"><span style="font-size: 11pt;"><span lang="KO">
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<p><span style="color: rgb(0, 0, 0); font-family: verdana;"><font size="3"><span style="color: rgb(0, 0, 0); font-family: verdana;"><font color="#000000" size="3">[ⓒ 뉴욕코리아(</font><a style="color: rgb(53, 53, 53); text-decoration: none;" href="http://www.newyorkkorea.net/" target="_blank"><font color="#000000" size="3">www.newyorkkorea.net</font></a><font color="#000000"><font size="3"><font color="#000000">), 무단 전재 및 재배포 금지]</font></font></font></span></font></span></p>
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