문: 2년이상 거주하던 메인 홈을 매매하면서 발생한 양도소득은 전액 면세가 허용된다고 들었다. 그런데 피치 못할 사정에 의해서 2년을 채우지 못하고 팔아야 하는 경우라면 한 푼도 면세가 허용되지 않는지 궁금하며 면세자격에 대해서 자세히 알고싶다.
답: 그렇다. 메인 홈의 매매를 통한 양도소득에 대해서는 부부합산신고 시 50만달러, 싱글일 경우는 25만달러까지 면세가 허용된다는 것은 널리 알려진 사실이다. 일단 면세대상이 되면 소득과 상관없이 최대 50만달러까지는 소득세 신고서에 아예 포함시키지 않아도 된다. 그러나 양도소득이 그 이상 되거나 구매자로부터 양식 1099-S를 발급받는 경우에는 면세금액과 상관없이 소득세 신고서에 반듯이 포함해야 한다. 누락되는 경우 IRS는 판매대금 전액을 양도소득으로 간주하고 세금납부 통지서를 발송하기 때문이다. 그런데 면세가 허용되는 자격요건에는 상당히 세분화된 규정들이 존재하기 때문에 주의를 요한다.
가장 중요한 조건에는 두 가지가 있는데 메인 홈이어야 한다는 것과 판매한 날로부터 과거 5년간을 기준으로 최소한 2년이상 소유해야 하며 2년이상 그 집에 거주해야 한다는 조건이 그것이다. 이 두가지 조건 중에서 질문에 나오는 2년 소유, 2년 거주의 조건에 대해서 상세히 알아보자.
우선 소유기간과 거주기간은 반듯이 연속적일 필요는 없으며 소유와 거주가 동시에 일어날 필요도 없다. 판매일로 부터 과거 5년동안 어느 기간이라도 합쳐서 2년만 만족하면 된다. 부부합산으로 신고하면서 최대 50만달러까지 면세를 받기 위해서는 소유권은 배우자 어느 한쪽만 인정되면 되지만 2년거주 조건은 부부 둘다 만족시켜야 한다. 과거 5년동안 임대를 준 적이 있다면 그 기간은 제외되며 휴가, 교육, 요양의 목적으로 잠시 집을 비우는 기간은 거주기간에 포함된다.
그런데 피치 못할 사정에 의해서 2년소유, 2년거주 조건을 채우지 못하고 메인 홈을 팔아야 하는 경우는 어떻게 되는가의 질문이 따른다. 세법에서 허용하는 최대금액은 받을 수 없다 하더라도 다음과 같은 경우 일정부분 면세가 인정된다.
첫째, 직장 혹은 사업장의 변화에 의해서 어쩔수 없이 메인 홈을 처분해야 한다면 면세가 인정된다. 이때 새로 옮긴 직장과 전에 살던 집과의 거리가 그 전 직장과 전에 살던 집의 거리와 비교해서 50마일 이상 더 떨어져 있어야 한다는 거리의 조건이 있다. 둘째, 건상상의 이유다. 납세자 본인을 포함 배우자, 그리고 부양가족의 육체적 정신적 질병을 치료하기 위해서 어쩔수 없이 메인 홈을 팔아야 하는 경우라면 역시 면세가 인정된다. 셋째, 예상치 못한 상황에 의한 어쩔수 없는 양도가 이에 해당 된다.
그렇다면 여기서 말하는 ‘예상치 못한 상황’이 무엇인지에 대한 이해가 필요하다. 상당히 주관적인 해석이 가능한 부분으로 명쾌하게 정의하기가 어렵지만 다음과 같은 경우가 이에 해당 된다고 볼 수 있다. 홍수나 지진 같은 자연재해, 화재 , 전쟁, 테러 같은 불가항력적인 상황의 발생에 의해서 집이 파괴되거나 정부기관에 의한 강제매입, 가족 구성원의 갑작스런 죽음, 실직, 이혼, 쌍둥이의 출생, 마지막으로 직업과 비즈니스의 변화에 의한 생계유지의 어려움이 세법에서 인정하는 예상치 못한 상황이라 할 수 있다. 이때 생계유지비로는 음식, 의복, 메인 홈의 관리 및 유지비, 의료비, 교통비, 세금, 사업비용을 포함한다.
메인 홈의 매매를 통해서 양도소득을 전액 면제받지 못하고 과세대상 소득이 발생하는 경우에는 양식 8949와 스케줄 D (Schedule D) 혹은 홈오피스나 임대목적으로 사용한 경우라면 양식 4797를 작성해서 소득세 신고서에 첨부해야 한다. 참고로 메인 홈의 매매를 통해서 양도손실이 발생했다면 그 손실은 일반적으로 공제가 허용되지 않는다.
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