문: 한국 국적의 친척이 소유하고 있는 미국의 부동산을 관리해주고 있다. 임대를 주고 있으며 수리비나 보험료등 비용도 발생하고 있다. 소유주는 주로 한국에 거주하고 있고 주기적으로 한번씩 미국방문을 통해서 부동산을 관리하는 정도다. 미국에 거주하는 부동산 관리자나 외국인 소유주에게 적용되는 세법규정이 있는지 궁금하다.

답: 미국 세법이 적용되지 않는 외국인이라고 하더라도 소득의 원천이 미국에 있을 경우 미국의 세법에 따라서 소득세 신고의 의무 및 납세의 의무가 발생한다. 세법상의 비(非)거주자 (Non-resident) 이면서 소득이 해외에서 발생했다고 하더라도, 그 소득의 원천이 미국에 있다면 그 역시 미국의 소득으로 간주된다. 다만 소득의 종류에 따라서 신고하는 방법과 소득세를 계산하는 방법이 다를 뿐이다. 따라서, 미국 국내에 위치한 부동산을 통해서 임대소득이 있다면 비거주자라 하더라도 당연히 미국 세무당국에 소득세 신고를 통해서 세금을 납부해야 한다.

부동산 소유주인 외국인이 세법상의 거주자 (Resident) 인가 아닌가를 먼저 판단해야 하지만, 질문의 내용상 비거주자라는 가정하에 적용되는 세법에 대해서 살펴본다면 먼저 소득의 정의부터 내려야 한다. 부동산을 통한 임대소득을 경제활동을 통한 사업소득으로 간주 할 것인지, 아니면 단순 투자목적의 수동적인 수입인지에 따라서 소득세 신고의 방법과 납부해야 할 세금에 엄청난 영향을 준다는 사실을 알아야 한다.

사업소득으로 간주된다면 부동산 임대를 통해서 필연적으로 발생하는 비용들을 공제할 수 있기 때문에 과세소득 (Taxable Income)을 낮춤으로 상당한 세금을 줄일 수 있다. 감가상각비 (Depreciation), 보험료, 재산세, 수리비, 관리비를 비롯한 청소비등이 전부 공제대상이다. 외국인 소유주는 개인의 경우 양식 1040-NR을, 법인의 경우는 1120-F를 작성해서 임대소득을 신고하게 된다. 개인의 경우 소셜번호가 없는 경우가 대부분 이기 때문에 납세자번호 (ITIN)를 함께 신청해서 발급받아야 한다.

이와는 다르게 소유주나 소유주 대리인이 부동산을 능동적으로 관리하는 것이 아니라 세입자가 이런 모든 비용을 직접 부담하는 형태의 임대계약도 존재한다. Net Lease로도 표현하는 이런 수동적인 임대형태는 투자소득으로 간주되고 임대료의 30%가 원천징수된다. 이때 주의 할 것은 임대료 수입에 모든 비용을 공제한 순소득에 30%가 아니라 비용공제를 하기전인 Gross Income 즉 총수입에 30%를 세금으로 내야 한다. 한국과 미국은 조세조약이 체결된 국가이기 때문에 한국 거주자라면 원천징수되는 세율이 현저히 내려가긴 하나, 세입자가 지불한 각종비용을 총소득에 포함해야 하기 때문에 여전히 상당한 세금이 발생하기 마련이다. 투자소득으로 간주되는 소득과 원천징수된 세금은 양식 1042-S를 통해서 연방 국세청 (IRS)에 신고되며, 이를 기준으로 매년 3월15일까지 양식 1042를 통해서 정산하게 된다.

그렇다면 미국에 부동산을 소유하고 있으면서 임대소득이 있는 비거주자는 당연히 경제활동을 통한 사업소득으로 신고하는 형태가 세법상 유리함을 알수 있다. 그렇게 하기 위해서는 필수로 매년 4월15일까지 소득세 신고를 해야 한다. 만약 비거주자로써 소득세 신고를 정해진 날짜에 하지 않는다면, 이는 수동적인 소득으로 간주되고 부동산 관리자나 대리인은 30%의 세금을 원천징수 해야 한다.

세법상 거주자는 납세자 구분 (Filing Status)에 따라 일정소득 이상 넘지 않으면 소득세 신고를 하지 않아도 무방하다. 하지만 비거주자는 사업소득으로 간주하기 위해서라도 그 금액의 많고 적음에 상관없이 반듯이 소득세 신고를 해야 한다는 것을 잊지 말아야 할 것이다.